« powrót
Zapłata kary umownej przez dewelopera
24 VI 2019, 08:47:00

Czy deweloper może być zobowiązany do zapłaty kary umownej?
W jednej ze spraw prowadzonych przez Kancelarię deweloper odmówił zwrotu opłaty rezerwacyjnej oraz zapłaty kary umownej, naliczonej w związku z brakiem zawarcia umowy deweloperskiej w terminie wyznaczonym w umowie rezerwacyjnej, powołując się na doręczenie klientowi e-maila zawierającego prospekt informacyjny wraz z załącznikami, w tym wzorem umowy deweloperskiej.
Po sformułowaniu wezwania do zapłaty, sporne kwoty zostały ostatecznie klientowi wypłacone.



[Fragment uzasadnienia wezwania do zapłaty]

1.
Na podstawie umów rezerwacyjnych lokalu mieszkalnego i parkingu zewnętrznego z dnia ... 2018 r. (Nr lokalu: ... oraz ...), zwanych dalej łącznie „Umową” lub „umowami rezerwacyjnymi”, Pan ... dokonał wpłaty na rzecz ... kwoty 14.645, 00 zł oraz 11.165, 00 zł tytułem opłat rezerwacyjnych.

Jak wynika z pkt 3 Umowy, okres rezerwacji rozpoczął się z dniem podpisania Umowy przez Dewelopera i miał skończyć się z upływem 60 dni od dnia doręczenia klientowi prospektu informacyjnego w formie papierowej wraz z załącznikami, w tym wzorem Umowy deweloperskiej, nie później niż 31 marca 2019 r.
Zgodnie z pkt 2.1 zd. 2 ww. umów, w przypadku niezawarcia umowy deweloperskiej w okresie rezerwacji, klient miał otrzymać zwrot opłaty rezerwacyjnej w terminie 14 dni od dnia zakończenia okresu rezerwacji.

Jednocześnie, zgodnie z pkt 4 akapit 2 umów rezerwacyjnych z dnia ... 2018 r. (dalej: "Umowa"), w przypadku gdyby nie doszło do podpisania umowy deweloperskiej w okresie rezerwacji z winy Dewelopera, miał on zapłacić klientowi karę umowną w wysokości 10.000, 00 zł w terminie 14 dni od zakończenia okresu rezerwacji, przy czym Deweloper nie ponosił winy za niespełnienie się warunku, o którym mowa w pkt 2.2 Umowy, a klient miał otrzymać zwrot wpłaconej kwoty, w terminie 14 dni od zakończenia okresu rezerwacji.

2.
W związku z niedojściem do zawarcia umowy deweloperskiej w okresie rezerwacji, mój Mandant wezwał Państwa do zapłaty kar umownych oraz zwrotu wniesionych opłat rezerwacyjnych pismami z dnia 4.04.2019 r. (w piśmie podano błędnie datę 4.01.2019 r.) oraz 15.04.2019 r., doręczonymi Spółce odpowiednio w dniu 5.04.2019 r. oraz 17.04.2019 r.

W odpowiedzi na przesłane wezwanie do zapłaty, pismem z dnia ... 2019 r. poinformowaliście Państwo mojego Mandanta, że żądanie zapłaty kary umownej jest bezzasadne, gdyż w terminie określonym umową rezerwacyjną Spółka wysłała na adres podany w umowie rezerwacyjnej, w pkt 9, e-maila zawierającego prospekt informacyjny w formie papierowej wraz z załącznikami, w tym wzorem umowy deweloperskiej (e-mail z dnia 30 marca 2019 r.) oraz wysłała również te dokumenty na adres do korespondencji podany w pkt 9 umowy rezerwacyjnej (potwierdzenie nadania z 31 marca 2019 r.).

Co za tym idzie, zdaniem Spółki, "na dzień sporządzenia niniejszego pisma (prawdopodobnie chodzi o dzień 31 marca 2019 r. - dop. Mój) formalnie okres rezerwacji nie został zakończony". Po drugie, pkt 4 umowy rezerwacyjnej, na podstawie którego sformułowano żądanie zapłaty kary umownej, stanowi, że jest ona należna jedynie w przypadku winy Dewelopera, która w tym przypadku, według opinii Państwa Spółki, nie wystąpiła.

W treści odpowiedzi, jak również w kolejnym piśmie z dnia 18.04.2019 r., nie odniesiono się natomiast do żądania zwrotu opłat rezerwacyjnych, które, stosownie do pkt 2.1 zd. 2 umów rezerwacyjnych, miały zostać zwrócone w terminie 14 dni od dnia zakończenia okresu rezerwacji (w przypadku niezawarcia umów deweloperskich).

3.
Odnosząc się do Państwa stanowiska w sprawie odmowy zapłaty kar umownych oraz zwrotu opłat rezerwacyjnych, uprzejmie wskazuję, że jest ono całkowicie bezzasadne.
Jak wynika z pkt 3 Umowy, okres rezerwacji trwał do 31 marca 2019 r. W tym też okresie miała zostać podpisana Umowa Deweloperska pod rygorem obciążenia Dewelopera lub klienta karą umowną. W związku z powyższym nie jest trafne twierdzenie, jakoby okolicznością przemawiającą za wyłączeniem stosowania postanowień o karze umownej mogło być wysłanie w terminie określonym umową rezerwacyjną na adres podany w umowie rezerwacyjnej, w pkt 9, e-maila zawierającego prospekt informacyjny w formie papierowej wraz z załącznikami, w tym wzorem umowy deweloperskiej (e-mail z dnia 30 marca 2019 r.) oraz wysłanie tych dokumentów na adres do korespondencji podany w pkt 9 umowy rezerwacyjnej (potwierdzenie nadania z 31 marca 2019 r.). Jest bowiem jasne, że samo wysłanie e-maila do klienta lub skierowanie do niego drogą pocztową prospektu informacyjnego wraz z załącznikami oraz wzoru Umowy deweloperskiej nie jest równoznaczne z zawarciem umowy deweloperskiej w okresie rezerwacji.

Spółka powołuje się w tym zakresie na brzmienie pkt 7 Umowy, zgodnie z którym jeśli warunek określony w pkt 2.2 spełni się, Deweloper zawiadomi klienta o nabyciu nieruchomości i doręczy klientowi prospekt informacyjny w formie papierowej wraz z załącznikami, w tym wzorem umowy deweloperskiej, tj. doręczy te dokumenty klientowi albo wyśle list polecony za potwierdzeniem odbioru.

W tym zakresie wskazuję, że stanowisko Spółki mogłoby zostać uznane za trafne jedynie wówczas, gdyby w treści Umowy zastrzeżono możliwość naliczenia kary umownej w przypadku nieprzesłania do klienta w okresie rezerwacji prospektu informacyjnego oraz wzoru umowy deweloperskiej. W umowie wskazano jednak w sposób niebudzący jakichkolwiek wątpliwości, że w okresie rezerwacji miało dojść nie tylko do przesłania odpowiedniej dokumentacji związanej z zawarciem Umowy do klienta, ale także do zawarcia samej umowy deweloperskiej. Tym samym, skoro do zawarcia takiej Umowy nie doszło w terminie wyznaczonym w Umowie, tj. do 31 marca 2019 r., ustalenia wymagało jedynie, kto ponosi za to odpowiedzialność, tj. z czyjej winy nie doszło do zawarcia umowy deweloperskiej. Sam fakt zaś przesłania przez Spółkę do klienta prospektu informacyjnego oraz wzoru umowy deweloperskiej nie uzasadnia stwierdzenia, że niezawarcie Umowy nastąpiło bez winy Dewelopera.

Z Państwa stanowiska zaprezentowanego w piśmie z dnia ... 2019 r. zdaje się wynikać, że skoro do dnia 31 marca 2019 r. przesłaliście do Mojego Mandanta wzór umowy deweloperskiej, to tym samym dopełniliście czynności niezbędnych do zawarcia umowy deweloperskiej w okresie rezerwacji.

Nie jest to pogląd, który może zostać zaakceptowany.

Jest tak przede wszystkim dlatego, że zgodnie z 26 ust. 1 Ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego umowa deweloperska miała zostać zawarta w formie aktu notarialnego. Co za tym idzie, nie sposób twierdzić, że skoro klient otrzymał w dniu 31 marca 2019 r. e-maila zawierającego prospekt informacyjny w formie papierowej wraz z załącznikami, w tym wzorem umowy deweloperskiej (e-mail z dnia 30 marca 2019 r.), to tym samym, umowa deweloperska mogła zostać zawarta w formie aktu notarialnego jeszcze w okresie rezerwacji, tj. do dnia 31 marca 2019 r. Spółka nie wyznaczyła bowiem terminu zawarcia umowy u notariusza. Tylko natomiast wtedy, gdyby termin ten został wyznaczony na dzień 31 marca 2019 r. (lub wcześniejszy), o czym Klient zostałby poinformowany z odpowiednim wyprzedzeniem, a następnie tak poinformowany odmówił stawiennictwa do aktu, można by twierdzić, że niezawarcie umowy deweloperskiej nastąpiło z winy Pana ... . Mój Mandant jednak w istocie nie miał szansy na zawarcie takiej umowy w okresie rezerwacji na skutek okoliczności, za które odpowiedzialności nie ponosi.

Nie bez znaczenia pozostaje także fakt wysłania do Pana ... prospektu informacyjnego w formie papierowej wraz z załącznikami, w tym wzorem umowy deweloperskiej, pocztą tradycyjną dopiero w dniu 31 marca 2019 r. Spółka, wysyłając tego rodzaju dokumenty do Klienta 31 marca 2019 r., musiała liczyć się z tym, że dotrą one do niego już po dniu 31 marca 2019 r., a tym samym, zawarcie umowy deweloperskiej przed tą datą nie będzie możliwe.

Co więcej, z pkt 3 Umowy wynika, że okres rezerwacji miał, co do zasady, trwać 60 dni od dnia doręczenia klientowi prospektu informacyjnego w formie papierowej wraz z załącznikami, w tym wzorem umowy deweloperskiej. Co za tym idzie, sam Deweloper zakładał, że okres na zawarcie umowy deweloperskiej będzie wynosił 60 dni od dnia dostarczenia odpowiedniej dokumentacji do klienta. W stanie faktycznym niniejszej sprawy, dokumentacja ta została natomiast wysłana mojemu Mandantowi dopiero w dniu 31 marca 2019 r. Nie tylko zatem brak było odpowiedniego czasu na wyznaczenie terminu zawarcia umowy deweloperskiej u notariusza, ale wręcz dokumenty, które powinny zostać udostępnione Mojemu Mandantowi jeszcze przed planowanym aktem notarialnym, zostały mu dostarczone już po upływie okresu rezerwacji (w sytuacji, gdy sam Deweloper zakładał, że podjęcie czynności związanych z zawarciem umowy deweloperskiej zajmie ok. 60 dni).

W związku z powyższym nie może budzić w niniejszej sprawie jakichkolwiek wątpliwości, że niezawarcie umowy deweloperskiej w okresie rezerwacji nastąpiło z winy Państwa Spółki, co uzasadnia żądanie zapłaty przez nią kary umownej w wysokości 20.000, 00 zł w terminie 14 dni od zakończenia okresu rezerwacji, tj. do 14 kwietnia 2019 r.

(...)

Mając wszystko powyższe na uwadze, niniejsze wezwanie pozostaje w pełni zasadne i konieczne.






Autor:
Treść komentarza:

Wybierz obrazek, na którym narysowany jest dom:





Kancelaria 2012 all rights reserved
ul. Jutrzenka 8/31, 60-373 Poznań, tel.: 692 326 880