Wyrok TSUE z 23 kwietnia 2026 r. a kredyty hipoteczne. Nowe ryzyko dla banków i nowe roszczenia kredytobiorców?

Wyrok TSUE z 23 kwietnia 2026 r. w sprawie C-744/24 dotyczył kredytu konsumenckiego, ale jego znaczenie może wykraczać poza ten rynek.

Trybunał przyjął, że koszty kredytu, takie jak prowizja czy składka ubezpieczeniowa, nie mogą być traktowane jako część kapitału kredytu podlegającego oprocentowaniu. Innymi słowy: sam koszt może zostać sfinansowany przez bank, ale nie powinien następnie generować kolejnego kosztu w postaci odsetek.

Czy podobne rozumowanie można zastosować do kredytów hipotecznych?

Moim zdaniem istnieją ku temu poważne argumenty.

Dlaczego wyrok TSUE może dotyczyć również hipotek?

Dyrektywa dotycząca kredytów hipotecznych posługuje się w znacznej mierze tym samym systemem pojęć co dyrektywa o kredycie konsumenckim. Co więcej, w odniesieniu do niektórych kluczowych definicji wprost do niej odsyła.

Jeszcze bardziej jednoznacznie wygląda polska ustawa o kredycie hipotecznym. Zgodnie z jej art. 4 całkowita kwota kredytu hipotecznego nie obejmuje kredytowanych kosztów kredytu, natomiast oprocentowanie odnosi się do kwoty wypłaconej na podstawie umowy.

Dlatego jak najbardziej zasadne pozostaje pytanie:

Czy bank może naliczać odsetki od prowizji, składki ubezpieczeniowej albo innego kosztu, skoro ustawodawca wyłącza taki koszt z całkowitej kwoty kredytu?

Po wyroku C-744/24 odpowiedź twierdząca staje się zdecydowanie trudniejsza do obrony.

Nie oznacza to oczywiście, że TSUE przesądził już tę kwestię w odniesieniu do kredytów hipotecznych. Wyrok dotyczył innej dyrektywy. Może jednak stać się bardzo istotnym argumentem interpretacyjnym również w sporach hipotecznych.

Ile może wynosić roszczenie przysługujące kredytobiorcy?

Załóżmy, że klient otrzymał 300 000 zł kredytu, a bank dodatkowo skredytował prowizję w wysokości 15 000 zł.

Odsetki były następnie naliczane od 315 000 zł.

Przy kredycie na 20 lat i oprocentowaniu 6% suma odsetek przypadających wyłącznie na skredytowaną prowizję wynosiłaby około 10 800 zł.

Jeżeli przyjmiemy, że oprocentowanie tej części kredytu było niedopuszczalne, właśnie ta kwota może stanowić przedmiot roszczenia kredytobiorcy.

Przy kredytach ze zmiennym oprocentowaniem rzeczywiste wyliczenie wymaga oczywiście odtworzenia harmonogramu i ustalenia, jaka część odsetek w poszczególnych okresach przypadała na skredytowane koszty.

Starsze kredyty hipoteczne mogą okazać się jeszcze bardziej problematyczne

Szczególnej analizy wymagają umowy zawarte pomiędzy 18 grudnia 2011 r. a 21 lipca 2017 r.

W tamtym okresie do kredytów hipotecznych stosowany był m.in. art. 35 oraz art. 46 ustawy o kredycie konsumenckim.

Dawny art. 46 przewidywał swoistą hipoteczną odmianę sankcji kredytu darmowego. W przypadku naruszenia obowiązków określonych w art. 35 konsument mógł — po złożeniu odpowiedniego oświadczenia — zwracać kredyt bez odsetek i innych kosztów należnych bankowi za cztery lata poprzedzające złożenie tego oświadczenia.

I tutaj znaczenie wyroku C-744/24 może być szczególnie interesujące.

Jeżeli bowiem skredytowany koszt został błędnie potraktowany jako oprocentowany kapitał, można rozważać, czy nie prowadziło to jednocześnie do nieprawidłowego określenia w umowie m.in. całkowitego kosztu kredytu albo całkowitej kwoty do zapłaty, a więc informacji wymaganych przez dawny art. 35.

Jeżeli taki związek udałoby się wykazać (a moim zdaniem on istnieje), konsekwencją byłby już nie tylko zwrot odsetek od prowizji, ale sankcja obejmująca wszystkie odsetki i inne koszty należne bankowi za okres czterech lat.

Co oznacza to dla banków?

Dla banków wyrok powinien być przede wszystkim sygnałem do przeanalizowania stosowanych obecnie oraz historycznych modeli kredytowania kosztów.

Warto zweryfikować w szczególności:

• czy prowizje i składki ubezpieczeniowe były doliczane do oprocentowanego salda kredytu,
• w jaki sposób określano w umowach całkowitą kwotę kredytu i całkowity koszt kredytu,
• jak konstruowane były harmonogramy spłaty,
• oraz czy dotychczasowe wzorce umowne odpowiadają wykładni przyjętej przez TSUE.

Nie przesądza to jeszcze o istnieniu roszczenia w każdej takiej umowie. Poszczególne przypadki mogą się znacząco różnić.

Jednocześnie trudno już traktować problem oprocentowania skredytowanych kosztów jako zagadnienie dotyczące wyłącznie klasycznych kredytów konsumenckich.

A co powinien sprawdzić kredytobiorca?

Przede wszystkim to, czy bank doliczył prowizję, składkę ubezpieczeniową lub inny koszt do salda, od którego naliczane były odsetki.

Jeżeli tak było, to warto ustalić:

• jaka część zapłaconych odsetek przypadała na te koszty,
• kiedy została zawarta umowa,
• oraz czy w przypadku kredytu z lat 2011–2017 mogą dodatkowo znaleźć zastosowanie przepisy dawnego art. 46 ustawy o kredycie konsumenckim.

Wyrok TSUE z 23 kwietnia 2026 r. nie rozstrzyga jeszcze wszystkich tych kwestii.

Otwiera jednak kolejny obszar, w którym sposób skonstruowania umowy kredytowej może mieć bezpośrednie przełożenie na wysokość świadczeń należnych bankowi.

Dla banków jest to dobry moment na ocenę ryzyka.

Dla kredytobiorców — na sprawdzenie, czy ich umowa nie zawiera właśnie takiego mechanizmu.