Jak bezpiecznie zawrzeć umowę dzierżawy gruntu na potrzeby instalacji fotowoltaicznej?
6 XII 2024, 16:25:00
Zawieranie umowy dzierżawy gruntu na potrzeby budowy elektrowni fotowoltaicznej lub magazynu energii to coraz częstsza praktyka. Tego typu umowa może być opłacalna zarówno dla właściciela nieruchomości, jak i dzierżawcy. Jednak, aby właściwie zabezpieczyć interesy właściciela gruntu (wydzierżawiającego), należy uwzględnić kilka kluczowych aspektów. Poniżej znajdziesz praktyczne wskazówki, które warto wziąć pod uwagę przy zawieraniu takiej umowy.
Co powinno znaleźć się w umowie dzierżawy gruntu?
1. Dokładny opis nieruchomości
W umowie należy precyzyjnie określić nieruchomość, której dotyczy dzierżawa, podając m.in. numer działki ewidencyjnej oraz księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości, powierzchnię i lokalizację nieruchomości.
2. Cel dzierżawy
Przedmiotem umowy jest oddanie gruntu do używania celem budowy i eksploatacji elektrowni fotowoltaicznej, magazynu energii lub budynku gospodarczego.
3. Czas trwania umowy
Umowa zwykle zawierana jest na długi okres (25–30 lat). Warto uwzględnić możliwość jej przedłużenia lub wcześniejszego rozwiązania w określonych sytuacjach.
4. Czynsz dzierżawny
W umowie należy wskazać konkretną kwotę czynszu oraz zasady jej waloryzacji, np. coroczną indeksację o wskaźnik inflacji.
Niezbędnym elementem jest także określenie terminów i sposobów płatności czynszu.
5. Obowiązki dzierżawcy
Wśród podstawowych obowiązków dzierżawcy znajdą się:
- budowa i utrzymanie instalacji zgodnie z prawem,
- naprawa ewentualnych szkód wyrządzonych w nieruchomości,
- regularne opłacanie podatków związanych z gruntem,
- usunięcie instalacji i przywrócenie gruntu do pierwotnego stanu po zakończeniu umowy.
6. Zabezpieczenie interesów właściciela
Umowa powinna nakładać na dzierżawcę obowiązek usunięcia instalacji i przywrócenia gruntu do pierwotnego stanu po zakończeniu umowy. Oprócz tego należy w niej uwzględnić postanowienia przewidujące zabezpieczenie wykonania umowy kaucją, gwarancją bankową lub wekslem in blanco.
Ryzyka związane z dzierżawą gruntu i jak je minimalizować?
1. Nieusunięcie instalacji po zakończeniu umowy
Ryzyko: Dzierżawca może zaniechać usunięcia instalacji fotowoltaicznej po rozwiązaniu umowy, co generuje dodatkowe koszty dla właściciela.
Rozwiązanie: Wprowadzenie zapisu zobowiązującego dzierżawcę do demontażu instalacji oraz przywrócenia gruntu do stanu pierwotnego. Zabezpieczenie wykonania obowiązku dzierżawcy gwarancją bankową i wekslem.
Przykładowe zapisy:
„Dzierżawca zobowiązuje się do usunięcia na swój koszt wszystkich instalacji oraz przywrócenia gruntu do stanu pierwotnego w terminie 30 dni od zakończenia okresu dzierżawy. W przypadku niewykonania tego obowiązku, właściciel ma prawo wykonać te czynności na koszt dzierżawcy.”
"Na zabezpieczenie roszczeń przysługujących Wydzierżawiającemu w związku z niewykonaniem przez Dzierżawcę obowiązków wynikających z Umowy, w tym usunięcia instalacji i przywrócenia nieruchomości do pierwotnego stanu, Dzierżawca ustanawia zabezpieczenie w formie:
a) gwarancji bankowej na rzecz Wydzierżawiającego na kwotę nie niższą niż 200 000 zł, ważnej przez okres obowiązywania umowy i 6 miesięcy po jej zakończeniu;
b) weksla in blanco wraz z deklaracją wekslową."
2. Brak płatności czynszu
Ryzyko: Dzierżawca nie reguluje należności.
Rozwiązanie: Wprowadzenie klauzuli o możliwości rozwiązania umowy w przypadku opóźnień w płatnościach oraz naliczanie odsetek ustawowych za opóźnienie.
3. Szkody w nieruchomości
Ryzyko: Eksploatacja instalacji może prowadzić do zniszczeń, np. degradacji gleby.
Rozwiązanie: Wprowadzenie obowiązku naprawienia szkód oraz zabezpieczenia finansowego w formie polisy OC lub gwarancji bankowej.
4. Problemy z podatkami i opłatami publicznoprawnymi
Ryzyko: Zaległości w podatkach mogą obciążać właściciela nieruchomości.
Rozwiązanie: Zobowiązanie dzierżawcy do terminowego opłacania podatków od nieruchomości i innych należności publicznoprawnych pod rygorem rozwiązania umowy.
Jak zabezpieczyć wykonanie przez dzierżawcę obowiązków wynikających z umowy ?
1. Gwarancja bankowa
Wymagaj gwarancji bankowej na kwotę pokrywającą ewentualne szkody wynikające z nienależytego wykonania umowy.
2. Polisa OC
Zobowiąż dzierżawcę do posiadania polisy ubezpieczeniowej na wypadek szkód w nieruchomości, z określeniem minimalnej sumy ubezpieczenia (np. 200 000 zł).
3. Kary umowne
Wprowadź kary za niewykonanie obowiązków, np. 10 000 zł za każdy dzień opóźnienia w demontażu instalacji.
Podsumowanie
Umowa dzierżawy gruntu pod elektrownię fotowoltaiczną lub magazyn energii może przynieść właścicielowi nieruchomości korzyści finansowe, ale ważne jest, aby odpowiednio zabezpieczyć swoje interesy. Kluczowe elementy to:
- precyzyjne zapisy dotyczące obowiązków dzierżawcy,
- zabezpieczenia finansowe,
- jasne regulacje dotyczące zakończenia umowy.
Jeśli masz pytania dotyczące sporządzenia umowy dzierżawy gruntu na potrzeby instalacji fotowoltaicznej lub chciałbyś uzyskać pomoc w jej negocjacji, skontaktuj się z nami – chętnie pomożemy!
