NOWELIZACJA KPC Z 9 MARCA 2023 R. (I)
4 V 2023, 08:00:00
W kolejnych wpisach postaram się przedstawić najważniejsze zmiany wynikające z nowelizacji k.p.c. w postępowaniu egzekucyjnym z nieruchomości.
Zacznę od przepisu, który będzie miał zapewne ogromne znaczenie dla praktyki, a mianowicie znowelizowanego art. 930 k.p.c.
Dotychczasowe brzmienie art. 930 k.p.c.
Zgodnie z dotychczasowym brzmieniem art. 930 § 1 k.p.c. rozporządzenie nieruchomością po jej zajęciu nie ma wpływu na dalsze postępowanie. Nabywca może uczestniczyć w postępowaniu w charakterze dłużnika. W każdym razie czynności egzekucyjne są ważne tak w stosunku do dłużnika, jak i w stosunku do nabywcy.
Z ww. przepisu wynikały dwie istotne dla praktyki konsekwencje:
1) wierzyciele zbywcy zajętej nieruchomości mogli dołączyć się do egzekucji tylko wówczas, gdy w księdze wieczystej dokonano na ich rzecz wpisu o przyłączeniu lub złożono wniosek do zbioru dokumentów, chyba że osoba trzecia (nabywca nieruchomości) wiedziała o przyłączeniu (por. uchwała SN z dnia 6 listopada 2007 r., III CZP 93/07, OSNC 2008, nr 7–8, poz. 68),
2) nieruchomość zbyta przez dotychczasowego wierzyciela mogła zostać zajęta z wniosku wierzycieli nabywcy nieruchomości.
Rozważmy każdy z tych skutków z osobna, biorąc pod uwagę nowe brzmienie ww. przepisu wynikające z nowelizacji k.p.c. z 9 marca 2023 r.
Dołączenie się nowych wierzycieli do egzekucji z nieruchomości
Jak wyjaśniono już wyżej, na podstawie dotychczasowych przepisów kolejny wierzyciel właściciela nieruchomości mógł domagać się zaspokojenia ze zbytej nieruchomości jedynie wówczas, gdy fakt przyłączenia się przez niego do egzekucji z nieruchomości został ujawniony w księdze wieczystej jeszcze przed zbyciem nieruchomości na rzecz osoby trzeciej (ewentualnie, jeżeli wykazał, że osoba trzecia wiedziała o przyłączeniu się przez niego do egzekucji).
Przykład
Nieruchomość należąca do A została zajęta w dniu 15 marca przez wierzyciela W. Po upływie 3 miesięcy od daty zajęcia, 18 czerwca dłużnik przeniósł własność nieruchomości na osobę B. W dniu 23 czerwca wierzyciel W2 złożył wniosek o przyłączenie się do egzekucji prowadzonej przeciwko dłużnikowi A.
Wniosek wierzyciela W2 o przyłączenie się do egzekucji z nieruchomości prowadzonej przeciwko dłużnikowi A nie mógł zostać uwzględniony, gdyż wcześniej nastąpiło jej zbycie na rzecz osoby B. Zgodnie natomiast z uchwałą SN z dnia 6 listopada 2007 r., III CZP 93/07, wierzyciel mógł powołać się wobec osoby trzeciej na skutki przewidziane w art. 930 § 1 k.p.c. tylko wtedy, gdy dokonano wpisu w księdze wieczystej o przyłączeniu lub złożono wniosek do zbioru dokumentów, chyba że osoba trzecia wiedziała o przyłączeniu.
W przypadku braku wpisu w księdze wieczystej wzmianki o przyłączeniu się do egzekucji lub dowodów przemawiających za tym, że nabywca nieruchomości wiedział o zgłoszeniu się kolejnego wierzyciela, uprawnionemu nie pozostawało nic innego jak wystąpienie ze skargą pauliańską i domaganie się stwierdzenia bezskuteczności dokonanej czynności.
Ustawodawca, dostrzegając zarysowany problem, zdecydował się na przyjęcie w nowelizacji z 9 marca 2023 r. rozwiązania korzystniejszego dla wierzycieli zbywcy nieruchomości.
Otóż, zgodnie ze znowelizowanym art. 930 § 1 zd. 1 k.p.c. rozporządzenie nieruchomością po jej zajęciu nie wywrze wpływu na dalsze postępowanie, a kolejni wierzyciele dłużnika będą mogli przyłączyć się do prowadzonej egzekucji.
Powyższe należy odczytywać w ten sposób, że wierzyciele ci uzyskają możliwość zaspokojenia się ze zbytej przez dłużnika nieruchomości bez względu na to, czy zdążyli wystąpić z wnioskiem o przyłączenie się do egzekucji z nieruchomości, popartym wpisem odpowiedniej wzmianki w księdze wieczystej, jeszcze przed rozporządzeniem nieruchomością przez dłużnika.
Da się to zilustrować prostym przykładem.
Przykład
Dłużnik A zbył na rzecz B nieruchomość zajętą przez wierzyciela W1. Po upływie miesiąca z wnioskiem o przyłączenie się do egzekucji z nieruchomości prowadzonej przez W1 przeciwko dłużnikowi A wystąpił wierzyciel W2.
Wniosek kolejnego wierzyciela dłużnika A o przyłączenie się do egzekucji z nieruchomości zostanie uwzględniony, gdyż zgodnie z nowym brzmieniem art. 930 § 1 zd. 1 k.p.c. rozporządzenie nieruchomością po jej zajęciu nie ma wpływu na dalsze postępowanie, a kolejni wierzyciele dłużnika mogą przyłączyć się do prowadzonej egzekucji.
Znowelizowany przepis art. 930 § 1 zd. 1 k.p.c. powinien zatem ułatwić prowadzenie egzekucji z nieruchomości kolejnym wierzycielom, mimo jej zbycia przez dłużnika dokonanego już po zajęciu. Do tej pory, w sytuacji takiej, jak opisana wyżej, byli oni skazani na konieczność wystąpienia z powództwem ze skargi pauliańskiej (co wiązało się z dodatkowym nakładem czasu i pieniędzy).
Zajęcie zbytej nieruchomości przez wierzycieli nabywcy
Innym problemem praktycznym, który występował na tle dotychczasowego art. 930 k.p.c. była możliwość zajęcia zbytej nieruchomości przez wierzycieli nabywcy.
Z jednej bowiem strony, stosownie do art. 930 § 1 zd. 1 k.p.c., zbycie nieruchomości po jej zajęciu nie wywoływało wpływu na dalsze prowadzenie postępowania. Z drugiej, brak było przepisu, który wykluczałby wprost możliwość zajęcia nieruchomości przez wierzycieli nabywcy nieruchomości. Przepis art. 930 § 1 zd. 1 k.p.c. nie skutkował bowiem unieważnieniem transakcji rozporządzenia nieruchomością, a przewidywał jedynie możliwość dalszego prowadzenia z niej egzekucji przez wierzycieli zbywcy.
W praktyce mogło zatem dojść do następującej sytuacji.
Przykład
Dłużnik A zbył na rzecz B nieruchomość zajętą przez wierzyciela hipotecznego WH. Po upływie miesiąca z wnioskiem o zajęcie nieruchomości zbytej przez A wystąpił wierzyciel alimentacyjny B – WA.
Czy wierzyciel WA mógł przyłączyć się do egzekucji prowadzonej z nieruchomości na wniosek wierzyciela WH? A jeżeli tak, to w jakiej kolejności powinno się zaspokoić dochodzone przez niego należności?
Na wskazane pytania udzielano różnych odpowiedzi.
Po nowelizacji kwestię tę rozstrzyga w sposób jednoznaczny art. 930 § 1(1) k.p.c., zgodnie z którym zajęcie nieruchomości przez wierzycieli nabywcy jest dopuszczalne. Postępowanie prowadzone przez wierzyciela nabywcy podlega jednak zawieszeniu na czas trwania postępowania egzekucyjnego wszczętego wcześniej przeciwko dłużnikowi będącemu zbywcą nieruchomości. W razie uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności nieruchomości wydanego w postępowaniu prowadzonym przeciwko dłużnikowi będącemu zbywcą nieruchomości, postępowanie prowadzone co do tej samej nieruchomości celem zaspokojenia wierzycieli nabywcy, o którym mowa w § 1, podlega umorzeniu.
W analizowanym przykładzie w pierwszej kolejności powinno zatem zostać przeprowadzone postępowanie egzekucyjne z wniosku wierzyciela WH. Jeżeli zakończyłoby się ono sprzedażą licytacyjną nieruchomości i prawomocnym przysądzeniem własności, to środki podlegałyby rozdzieleniu między wierzycieli, którzy uczestniczyli w tym postępowaniu. Należności wierzyciela WA nie zostałyby w nim uwzględnione.
Choć nie wynika to wprost z przepisu art. 930 § 1(1) k.p.c., to wydaje się, że postępowanie z wniosku wierzyciela WA będzie mogło zostać podjęte dopiero po umorzeniu postępowania z wniosku wierzyciela WH.
Przepisy intertemporalne
Przepisy ustawy nowelizującej z 9 marca 2023 r. wchodzą w życie 1 lipca 2023 r.
Zgodnie z art. 19 ustawy nowelizującej do spraw wszczętych i niezakończonych przed dniem wejścia w życie ustawy stosuje się przepisy k.p.c. w nowym brzmieniu.
Oznacza to, że znowelizowany art. 930 k.p.c. znajdzie od 1 lipca 2023 r. zastosowanie nie tylko do nowych egzekucji z nieruchomości, ale także tych, które zostały wszczęte przed 1 lipca 2023 r.
Andy, 2024-01-31 00:41:21
Ciekawy wpis. Zastanawia mnie sprawa przepisów intertemporalnych w sytuacji w której do zbycia nieruchomości doszło w okresie obowiązywania przepisów sprzed nowelizacji, następnie doszło do licytacji. Czy dobrze myślę, że przepis po nowelizacji ma zastosowanie w takim postepowaniu egzekucyjnym i nowi wierzyciele zbywcy będą mogli się przyłączyć do postepowania do chwili uprawomocnienia się przysadzenia prawa własności nieruchomości?
Michał Mikołajczak: Przepisy przejściowe nie rozstrzygają wprost tej kwestii. Moim zdaniem, nowa regulacja znajdzie zastosowanie jedynie w przypadku zbycia zajętej nieruchomości po 30 czerwca 2023 r.
Przemawia za tym wzgląd na ochronę praw osób trzecich, które nabyły zajęte nieruchomości przed 1 lipca 2023 r., tj. w czasie, w którym obowiązywał art. 930 k.p.c. w poprzednim brzmieniu, wyłączający możliwość przyłączenia się do egzekucji przez kolejnych wierzycieli po zbyciu nieruchomości.
Oznacza to, że jeżeli do zbycia nieruchomości doszło przed 1 lipca 2023 r., to kolejni wierzyciele nie będą mogli się już przyłączyć do egzekucji (i to nawet wówczas, gdyby chcieli to zrobić już po 30 czerwca 2023 r.).
Piotr, 2024-01-23 17:21:31
Prosze mi powiedziec , chce kupic dom. W dziale III jest wszeta egzekucja. Sprzedawca splacil dlug i egzekucja zostaa umorzona.
W ksiegoach widze wzmianke ze wplynal wniosek do ksiag wieczystych. Jezeli kupie nieruchomosc, gdzie nie prowadzona jest juz egzekucja, to bedzie bezpieczne?
Nie bedzie nikt mogl sie dopisac do egzekucji?
Michał Mikołajczak: Jeżeli egzekucja została już prawomocnie umorzona, to tak, jest to bezpieczne. Wymagałbym jednak przedstawienia przez sprzedawcę do aktu notarialnego (umowy sprzedaży) oryginału prawomocnego postanowienia komornika o umorzeniu egzekucji.
Karolina, 2023-12-27 19:19:48
Czy w takim razie zakładając scenariuisz zakupu nieruchomosci na licytacji komorniczej - wygrywam licytacje, wplacam pozostala czesc kwoty, komornik wnioskuje o umorzenie postepowania egzekucyjnego i czekam na uprawomocnienie umorzenia. I do momentu uprawomocnienia moze dopisac sie do egzekucji z nieruchomosci wierzyciel z tytulem wykonawczym, tak? I teraz - cena sprzedazy na licytacji 100 tyś zł, wierzytelnosci (po przylaczeniu nowego wierzyciela) jest na 150 tys zł. Czy ja, jako nabywca na licytacji, pozostaje dluznikiem rzeczowym na brakujace 50 tys zl? Czy wtedy moje nabycie nieruchomosci jest skuteczne i moge nia rozporzadzac?
Michał Mikołajczak: Wpis dotyczy zbycia zajętej nieruchomości "z wolnej ręki", a nie jej nabycia na licytacji komorniczej. Licytant uzyskuje co do zasady nieruchomość wolną od obciążeń i jest zobowiązany wyłącznie do zapłaty ceny nabycia. Z tego punktu widzenia nie ma dla niego znaczenia, czy do egzekucji przyłączą się jeszcze kolejni wierzyciele. Inaczej jest natomiast przy sprzedaży "z wolnej ręki", gdzie nabywca musi znosić egzekucję prowadzoną z wniosku innych wierzycieli także wówczas, gdy przyłączą się oni do niej już po zbyciu nieruchomości. Są to dwie zupełnie różne sytuacje.
Ola, 2023-11-23 21:12:03
Czyli teraz zbywca ukryje dluginprzed nabywcą i sprzeda nieruchomosc , weźmie pieniądze a nabywca zostanie z problemem długu. Bardzo ciekawa zmiana prawna , dbająca tylko o wierzyciela
Ola, 2023-11-20 13:48:34
Umowa trojstronna między zbywca, wierzycielami i nabywcą ... Auto widac nie ma pojęcia o zbywanych zadłużonych nieruchomościach, akurat zbywcy najmniej zależy na tym ,aby wierzyciele zostali spłaceni . Sprawa poprostu się skomplikowała, dłużnik ma problem, że uciekając od wierzycieli może nabywcę wprowadzić w błąd.
Michał Mikołajczak: Wpis dotyczy zbycia nieruchomości po jej zajęciu w postępowaniu egzekucyjnym. W takim przypadku nabywca nieruchomości zawsze był zainteresowany ustaleniem wysokości wierzytelności wierzycieli, którzy zajęli nieruchomość, a sama płatność za nieruchomość była w części (lub w całości) przeznaczana na spłatę tych należności. Wiem, bo wielokrotnie uczestniczyłem w takich transakcjach. Nie mogło być inaczej, gdyż nabywca odpowiadał za długi zbywcy nieruchomości (jeżeli ujawniono fakt wszczęcia egzekucji w dziale III KW). Obecnie, rozważając zakup od dłużnika, trzeba dodatkowo zwrócić uwagę na fakt, że nieruchomość z wpisem w dziale III może zostać skutecznie zajęta także po jej sprzedaży (do chwili umorzenia postępowania egzekucyjnego). Wprowadza to dodatkowe ryzyko związane z transakcją.
Albert, 2023-08-22 14:27:52
Witam, bardzo ciekawy wpis. Jak długo wierzyciele zbywcy będą mogli wpisywać się na nieruchomość po jej zbyciu ? W konsekwencji - jak zatem bezpiecznie kupić nieruchomość od kogoś kto ma długi albo nieruchomość przed licytacją komorniczą?
Michał Mikołajczak: Dziękuję za komentarz. Jeżeli chodzi o wierzycieli zbywcy, to wydaje się, że będą oni mieli możliwość przyłączenia się do egzekucji (zajęcia nieruchomości) aż do prawomocnego umorzenia postępowania egzekucyjnego. Co do bezpiecznego zakupu nieruchomości od dłużnika, to sytuacja bardzo się obecnie skomplikowała. Zapewne konieczne będzie zawarcie umowy trójstronnej między nabywcą, zbywcą oraz wierzycielem zbywcy, która w odpowiedni sposób zabezpieczy interesy nabywcy.
