Wykreślenie zakazu zbywania i obciążania nieruchomości
15 XII 2023, 08:00:00
Z wielką przyjemnością informujemy o pozytywnym dla klientów rozstrzygnięciu dotyczącym usunięcia z księgi wieczystej zakazu zbywania i obciążania nieruchomości. Orzeczenie umożliwi wnioskodawcom założenie nowej księgi wieczystej, wpisanie się w dziale II w charakterze właścicieli oraz ustanowienie hipoteki na rzecz banku.
A oto jak w szczegółach przedstawiała się sprawa.
Początek
Klienci zawarli z deweloperem umowę przedwstępną, na podstawie której deweloper zobowiązał się do przeniesienia na ich rzecz własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym.
W związku z problemami finansowymi dewelopera, jeszcze przed podpisaniem przez strony umowy przyrzeczonej, doszło do wpisania w księdze wieczystej nieruchomości, na której była realizowana inwestycja, zakazu zbywania i obciążania. Nastąpiło to w związku ze sprawą o zapłatę, jaką jeden z dostawców materiałów budowlanych wytoczył deweloperowi.
Sprawa sądowa zakończyła się ostatecznie zapłatą spornych należności przez dewelopera i umorzeniem postępowania.
Na podstawie prawomocnego postanowienia o umorzeniu sprawy deweloper wystąpił do sądu wieczystoksięgowego o usunięcie wpisu zakazu zbywania i obciążania, a następnie zawarł z klientami Kancelarii umowę przyrzeczoną (przeniesienia własności nieruchomości).
Już po zawarciu umowy sprzedaży sąd wieczystoksięgowy oddalił wniosek o usunięcie zakazu zbywania i obciążania nieruchomości z księgi wieczystej.
Oddalenie wniosku o odłączenie części nieruchomości i założenie nowej księgi wieczystej
Klienci zgłosili się do Kancelarii na etapie odmowy uwzględnienia złożonego przez nich wniosku o założenie nowej księgi wieczystej (dla przeniesionej na ich rzecz części nieruchomości). Referendarz sądowy uzasadnił swoją decyzję wpisem w dziale III księgi wieczystej zakazu zbywania i obciążania nieruchomości. Co prawda deweloper wystąpił wcześniej z wnioskiem o usunięcie tego wpisu, ale jako załącznik dołączył do niego jedynie postanowienie o prawomocnym umorzeniu sprawy, w której nastąpiło zabezpieczenie. Sąd wieczystoksięgowy uznał, że jest to niewystarczające dla wykreślenia ww. wpisu.
Zaskoczenie
I tu pierwsze zaskoczenie. Wszak zgodnie z art. 744 § 1 k.p.c. w razie prawomocnego umorzenia postępowania zabezpieczenie upada. Do wniosku o wykreślenie zakazu zbywania i obciążania nieruchomości dołączono prawomocne postanowienie o umorzeniu postępowania (i to w oryginale). Wydawałoby się zatem, że wpis powinien zostać wykreślony. Sąd wieczystoksięgowy był jednak innego zdania. Uznał mianowicie, że samo postanowienie o umorzeniu postępowania, w ramach którego udzielono zabezpieczenia, nie jest wystarczające do stwierdzenia upadku zabezpieczenia. W celu udowodnienia, że zabezpieczenie wygasło, konieczne jest przedstawienie postanowienia stwierdzającego upadek zabezpieczenia.
I rzeczywiście art. 754(1) § 3 k.p.c. przewiduje możliwość wydania przez sąd postanowienia stwierdzającego upadek zabezpieczenia w całości. Ale przecież powyższe nie oznacza, aby usunięcie wpisu zakazu zbywania i obciążania nieruchomości z księgi wieczystej wymagało każdorazowo przedstawienia takiego postanowienia. Jest to tylko uprawnienie przysługujące jednej ze stron postępowania, w ramach którego udzielono zabezpieczenia, a nie jej obowiązek, od którego spełnienia uzależnia się dalsze trwanie zabezpieczenia (brak możliwości usunięcia wpisu z księgi wieczystej).
Niestety, sąd wieczystoksięgowy przyjął, że bez ww. postanowienia nie ma możliwości usunięcia zakazu zbywania i obciążania z księgi wieczystej.
Spowodowało to cały szereg komplikacji dla klientów, którzy nie byli w stanie uzyskać tego dokumentu. Deweloper pozostawał nieuchwytny, nie odpowiadając na kierowane do niego pisma i maile. Klienci nie byli w stanie zmusić go do wystąpienia do sądu o wydanie postanowienia stwierdzającego upadek zabezpieczenia oraz jego przedłożenia w wydziale wieczystoksięgowym. Na plecach czuli już natomiast oddech banku, który domagał się wpisu hipoteki na swoją rzecz, grożąc wypowiedzeniem umowy.
Próby rozwiązania sytuacji
Na początku wydawało się, że sytuację uda się rozwiązać, występując do sądu, przed którym toczyła się sprawa przeciwko deweloperowi, o wydanie odpisu postanowienia stwierdzającego upadek zabezpieczenia.
W starannie przygotowanym wniosku opisałem dokładnie przyczyny uzasadniające potrzebę udostępnienia klientom odpisu ww. postanowienia. Do wniosku dołączyłem m.in. odpis z księgi wieczystej, korespondencję z deweloperem (która pozostawała bez odpowiedzi), akt notarialny sprzedaży nieruchomości, pisma banku wzywające do przedstawienia odpisu z księgi wieczystej potwierdzającego ustanowienie hipoteki na rzecz banku itp.
Mój wniosek został bardzo szybko rozpoznany.
Zaledwie po kilku dniach dostałem decyzję odmowną. Bez uzasadnienia.
Wystąpiłem z wnioskiem o uzasadnienie, który został jednak odrzucony. Prawdopodobnie sąd uznał, że z wnioskiem o wydanie postanowienia stwierdzającego upadek zabezpieczenia może wystąpić tylko strona postępowania, w ramach którego go udzielono, a konkretniej jedynie obowiązany (art. 744 § 2 k.p.c. w zw. z art. art. 754(1) § 3 k.p.c.).
I to mimo obszernego uzasadnienia, w którym wskazywałem, na jakie negatywne skutki może narazić klientów brak odpisu takiego postanowienia (łącznie z wypowiedzeniem im umowy kredytu).
Z jednej strony sąd wieczystoksięgowy odmawiał zatem usunięcia wpisu zakazu zbywania i obciążania nieruchomości z księgi wieczystej, powołując się na brak postanowienia stwierdzającego upadek zabezpieczenia. Z drugiej strony sąd cywilny nie chciał wydać klientom odpisu ww. postanowienia (ze względu na brak legitymacji). Klienci nie mieli zatem możliwości domagania się usunięcia spornego wpisu z księgi wieczystej. I to w sytuacji, gdy dysponowali aktem notarialnym potwierdzającym przeniesienie na nich części nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym (zawartym na szczęście już po dacie upadku zabezpieczenia).
Problem, wygenerowany w sposób zupełnie sztuczny i niepotrzebny.
Wystarczyłoby bowiem, żeby sąd wieczystoksięgowy uznał za wystarczające posłużenie się prawomocnym postanowieniem o umorzeniu postępowania. Względnie sąd, przed którym toczyła się sprawa przeciwko deweloperowi, wydał klientom odpis postanowienia o stwierdzeniu upadku zabezpieczenia. Rozwiązałoby to szybko problem klientów i umożliwiło im odłączenie części nieruchomości, założenie dla niej nowej księgi wieczystej i wpisanie się w dziale II w charakterze właścicieli.
Rozmowa z referendarzem
W związku z uzyskanym stanowiskiem sądu cywilnego umówiłem się jeszcze na rozmowę telefoniczną z referendarzem sądowym pracującym w wydziale wieczystoksięgowym. Sądziłem, że przedstawiając mu sprawę klientów i opisując dokładnie perturbacje związane z brakiem możliwości uzyskania postanowienia stwierdzającego upadek zabezpieczenia, skłonię go do zmiany stanowiska. Niestety, referendarz stwierdził, że ma związane ręce i nie może rozpoznać pozytywnie wniosku o usunięcie zakazu zbywania i obciążania nieruchomości z księgi wieczystej. Wykreślenie nie może bowiem nastąpić na podstawie prawomocnego postanowienia o umorzeniu postępowania, w ramach którego go udzielono.
Czy była do tego jednoznaczna podstawa prawna? Szczerze wątpię.
Impas
Klienci znaleźli się w impasie. Nie wiedzieli, jakie czynności powinni podjąć, aby usunąć sporny wpis z księgi wieczystej. Bez wykreślenia zakazu zbywania i obciążania nieruchomości nie mogli być natomiast wpisani jako właścicieli w nowej księdze wieczystej (wyodrębnienie takiej księgi było niemożliwe).
Doprawdy trudno było mi wytłumaczyć klientom, z czego wynika całe to zamieszanie. W końcu dysponowali oni aktem notarialnym przenoszącym na nich własność nieruchomości. A mimo tego, z nie do końca zrozumiałych przyczyn, nie byli w stanie wpisać się do księgi wieczystej.
Kolejne kroki
Ostatecznie postanowiliśmy podjąć kolejne próby kontaktu z deweloperem, a także ze spółką, która pozwała go w postępowaniu cywilnym. I to pod rygorem wystąpienia z powództwem o usunięcie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym (art. 10 u.k.w.h.).
Deweloper w ogóle nie odpowiedział. Natomiast spółka odpisała, że nie jest stroną upoważnioną do wystąpienia z wnioskiem o wydanie odpisu postanowienia stwierdzającego upadek zabezpieczenia.
Szczęśliwe zakończenie
W związku z brakiem pozytywnej reakcji na wysłane wezwania, klienci zdecydowali się na wystąpienie do sądu z powództwem o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym poprzez usunięcie spornego wpisu (art. 10 u.k.w.h.). Jako pozwanych wskazano zarówno dewelopera, jak i spółkę, która uzyskała zabezpieczenie w postępowaniu sądowym.
Pozew został złożony w sądzie właściwym dla miejsca położenia nieruchomości, ale ten stwierdził swoją niewłaściwość i przekazał sprawę sądowi wyższej instancji.
I wreszcie nastąpił przełom. Z Kancelarią skontaktowali się zarówno pełnomocnik dewelopera, jak i spółki, która pozwała go w postępowaniu sądowym. Obaj zaoferowali pomoc w usunięciu spornego wpisu z księgi wieczystej. Pełnomocnik dewelopera wystąpił także w bardzo krótkim czasie po podjęciu kontaktu z odpowiednim wnioskiem do sądu wieczystoksięgowego, dołączając do niego odpis postanowienia stwierdzającego upadek zabezpieczenia.
Po wielu miesiącach od daty złożenia pierwotnego wniosku wpis został wreszcie usunięty, a klienci mogli skutecznie złożyć wniosek o założenie nowej księgi wieczystej i wpisanie ich jako właścicieli w dziale II. W końcu udało się także ustanowić hipotekę na rzecz banku.
