9 I 2013, 13:28:00

Ustawą z dnia 16 września 2011 r. dokonano obszernej nowelizacji Kodeksu postępowania cywilnego. W kolejnych wpisach omawiam wybrane, interesujące zmiany dotyczące postępowania egzekucyjnego.
Nowe brzmienie otrzymał m.in. art. 1002 k.p.c.

Zgodnie z nim z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności nabywca wstępuje w prawa i obowiązki dłużnika wynikające ze stosunku najmu i dzierżawy stosownie do przepisów prawa normujących te stosunki w wypadku zbycia rzeczy wynajętej lub wydzierżawionej. W przypadku gdy umowa najmu lub dzierżawy nieruchomości zawarta była na czas oznaczony dłuższy niż dwa lata, nabywca może wypowiedzieć tę umowę, w ciągu miesiąca od uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności, z zachowaniem rocznego terminu wypowiedzenia, o ile umowa nie przewiduje terminu krótszego, chociażby umowa została zawarta z zachowaniem formy pisemnej i z datą pewną, a rzecz została najemcy lub dzierżawcy wydana.

W uzasadnieniu projektu Noweli wskazano, że w poprzednim stanie prawnym nabywca nieruchomości nie miał możliwości rozwiązania umów najmu lub dzierżawy zawartych na czas określony. Wskutek tego osoby zainteresowane zakupem rezygnowały często z udziału w licytacji wynajętej lub wydzierżawionej nieruchomości, gdyż jej nabycie nie miało dla nich znaczenia gospodarczego. Zdaniem ustawodawcy było to jedną z istotnych przyczyn obniżających efektywność postępowania egzekucyjnego z nieruchomości.

W uzupełnieniu do uzasadnienia projektu Noweli dodać jedynie wypada, że umowy dzierżawy lub najmu obciążające licytowane nieruchomości miały często charakter pozorny. Spisane na jednej lub dwóch kartkach papieru, zaopatrzone w podpisy notarialnie poświadczone i przewidujące zapłatę czynszu za cały okres umowny z góry, miały w istocie uniemożliwić przeprowadzenie egzekucji.

Ze względu na swój pozorny charakter umowy takie były nieważne (por. art. 83 k.c.). Ustalenie takiej okoliczności wymagało jednak przeprowadzenia postępowania przed sądem oraz poniesienia w związku z tym dodatkowych wydatków.

Obecnie ustawodawca wprowadził rozwiązanie, zgodnie z którym umowy najmu i dzierżawy zawarte na czas określony będą mogły być rozwiązane przez nabywcę nieruchomości w postępowaniu egzekucyjnym. Jest to niewątpliwie uregulowanie korzystne dla wierzycieli właściciela nieruchomości, a niekorzystne dla dzierżawców oraz najemców.

Mimo, że brałem kilkakrotnie udział w postępowaniach egzekucyjnych, które były umarzane z powodu obciążenia nieruchomości umowami dzierżawy lub najmu zawieranymi na czas określony, to mam wątpliwości co do rozwiązania przyjętego przez ustawodawcę.

Przede wszystkim nie uwzględnia ono zasady pewności obrotu, która jest jedną z podstawowych zasad prawa cywilnego. Po nowelizacji, dzierżawca, który podpisał z właścicielem nieruchomości umowę na czas określony dłuższy niż dwa lata, nie będzie miał żadnej pewności co do tego, czy umowa taka zostanie wykonana. Wystarczy bowiem, że w stosunku do właściciela nieruchomości zostanie wszczęte postępowanie egzekucyjne, a nieruchomość sprzedana w jego toku. Osoba, która nabędzie nieruchomość na licytacji, nie będzie już związana terminem umowy.

W uzasadnieniu projektu Nowelizacji podano, że proponowana regulacja nawiązuje do unormowania istniejącego w Prawie upadłościowym i naprawczym, wobec czego przyczyni się ona do zwiększenia spójności egzekucji według Kodeksu postępowania cywilnego oraz likwidacji masy upadłości w postępowaniu upadłościowym. Stanowisko takie nie jest jednak w pełni poprawne, gdyż art. 109 ust. 1 PrUpN przewiduje możliwość wypowiadania przez syndyka umów najmu lub dzierżawy zawartych na czas określony , ale tylko w przypadku, gdy trwanie umowy utrudnia likwidację masy upadłości albo gdy czynsz najmu lub dzierżawy odbiega od przeciętnych czynszów za najem lub dzierżawę nieruchomości tego samego rodzaju. Dodatkowo na postanowienie sędziego-komisarza, który wyraża zgodę na wypowiedzenie takich umów, przysługuje zażalenie.

Znowelizowany art. 1002 k.p.c. nie przewiduje takich ograniczeń. Nabywca licytowanej nieruchomości będzie mógł wypowiedzieć zawarte umowy dzierżawy lub najmu bez względu na to, czy miały one na celu utrudnienie egzekucji z nieruchomości, czy też nie.